Atunci când începi să cauți o locuință, una dintre primele întrebări este: ce credit ipotecar îți poți permite în funcție de salariul tău.
Răspunsul nu ar trebui să pornească doar de la suma maximă pe care o bancă ar putea fi dispusă să o finanțeze. La fel de important este să stabilești ce rată poți susține confortabil, fără ca bugetul familiei să devină prea rigid.
Există o diferență importantă între „cât pot împrumuta?” și „cât este prudent să împrumut?”. Tocmai această diferență trebuie analizată înainte de alegerea locuinței.
Pornește de la venitul lunar disponibil
Primul pas este evaluarea veniturilor pe care te poți baza constant.
Salariul este cea mai frecventă sursă de venit, dar în anumite situații pot exista și alte venituri: activități independente, chirii, dividende sau alte încasări recurente.
Nu este suficient însă să aduni toate veniturile și să calculezi cât de mare ar putea fi rata.
Trebuie luate în calcul și cheltuielile lunare.
Utilitățile, transportul, alimentele, costurile cu copiii, alte credite sau abonamentele recurente influențează suma care rămâne efectiv disponibilă pentru plata unei rate.
De aceea, este util să analizezi bugetul pe ultimele câteva luni, nu doar o lună în care cheltuielile au fost mai mici.
Nu confunda limita de eligibilitate cu bugetul confortabil
Instituția financiară analizează veniturile și obligațiile existente pentru a stabili eligibilitatea solicitantului.
Totuși, faptul că poți obține o anumită sumă nu înseamnă automat că aceea este și suma potrivită pentru bugetul tău.
O familie poate fi eligibilă pentru o rată relativ ridicată, dar să prefere o rată mai mică pentru a păstra bani disponibili pentru economii, vacanțe, educație sau situații neprevăzute.
Este recomandat să existe o marjă de siguranță.
Un credit ipotecar poate fi rambursat pe o perioadă foarte lungă, iar situația financiară se poate schimba în timp. Pot apărea cheltuieli noi, perioade cu venituri mai mici sau evenimente care nu pot fi anticipate în momentul contractării.
Un buget sănătos trebuie să poată absorbi și astfel de perioade.
Avansul schimbă valoarea finanțării
Suma pe care o ai disponibilă pentru avans influențează direct valoarea creditului de care ai nevoie.
Cu cât avansul este mai mare, cu atât suma finanțată poate fi mai mică.
Totuși, nu este întotdeauna indicat să folosești toate economiile pentru avans.
Pe lângă prețul locuinței, trebuie să iei în calcul costurile asociate tranzacției, eventualele reparații, mobilarea și cheltuielile care apar după mutare.
Este util să păstrezi și un fond de rezervă.
De exemplu, dacă după plata avansului și a costurilor inițiale rămâi fără economii, orice problemă neprevăzută poate pune presiune imediată asupra bugetului.
Din acest motiv, avansul trebuie privit ca parte dintr-un plan financiar mai larg.
Testează mai multe scenarii
Înainte de a decide ce locuință îți permiți, este util să vezi cum se modifică rata în funcție de valoarea finanțării.
Un simulator credit ipotecar poate fi folosit pentru a testa diferite combinații între prețul locuinței, avans și perioada de rambursare.
Nu este recomandat să verifici un singur scenariu.
Poți compara, de exemplu, o locuință de 80.000 de euro cu una de 90.000 de euro sau poți vedea cum se modifică estimarea dacă mărești avansul.
Poți testa și perioade diferite de rambursare.
O perioadă mai lungă poate reduce rata lunară, dar poate crește suma totală plătită în timp. O perioadă mai scurtă poate însemna o rată mai mare, dar un cost total mai redus.
Simularea este orientativă și nu reprezintă o ofertă finală de finanțare, dar poate ajuta la stabilirea unui interval realist de buget.
Păstrează o rezervă financiară
Una dintre cele mai importante reguli înainte de contractarea unui credit este să nu calculezi totul la limită.
Este recomandat ca după plata avansului și a cheltuielilor inițiale să existe în continuare o rezervă pentru situații neprevăzute.
Această rezervă poate fi utilă dacă apar reparații urgente, cheltuieli medicale, o perioadă fără venituri sau alte evenimente care afectează bugetul.
Un credit ipotecar presupune un angajament pe termen lung, iar stabilitatea financiară nu trebuie evaluată doar pentru momentul semnării contractului.
Întrebarea corectă nu este doar „pot plăti rata acum?”, ci și „aș putea susține această rată dacă bugetul meu ar deveni temporar mai dificil?”.
Compară ofertele înainte să alegi suma finală
După ce ai stabilit un buget realist, următorul pas este compararea variantelor de finanțare.
Instituțiile financiare pot avea condiții diferite în ceea ce privește dobânda, perioada creditului, costurile suplimentare sau veniturile acceptate.
În această etapă, un broker credit ipotecar poate fi una dintre opțiunile prin care sunt centralizate și comparate ofertele relevante pentru profilul solicitantului.
Este important însă ca orice comparație să fie făcută pentru aceeași sumă, aceeași perioadă și același avans.
Altfel, diferențele dintre rate pot proveni din modul în care a fost construit scenariul, nu neapărat din costul real al produsului.
Într-o analiză despre intermedierea financiară, Ziarul Ilfovul.ro discută și situațiile în care poate fi consultat un broker de credite de nevoi personale, ceea ce subliniază importanța alegerii tipului de finanțare în funcție de obiectiv.
Un credit pentru achiziția unei locuințe are o structură diferită față de un credit de nevoi personale, motiv pentru care produsul trebuie ales în raport cu scopul finanțării și cu bugetul disponibil.
Durata creditului influențează cât plătești în total
Atunci când rata lunară pare prea mare, prima soluție poate fi extinderea perioadei de rambursare.
Această alegere poate reduce rata, dar are și un efect asupra costului total.
Cu cât creditul este rambursat pe o perioadă mai lungă, cu atât dobânda este plătită pentru mai mult timp.
De aceea, durata trebuie analizată împreună cu rata și costul total.
Un scenariu cu rată mai mică nu este automat mai avantajos.
Uneori, o rată puțin mai mare, dar susținută pe o perioadă mai scurtă, poate reduce semnificativ costul total.
Alegerea depinde însă de bugetul fiecărei familii și de nivelul de confort financiar dorit.
Ia în calcul și cheltuielile care apar după cumpărare
Bugetul pentru locuință nu se termină în momentul în care ai plătit avansul.
Pot apărea cheltuieli pentru renovare, mobilier, electrocasnice, taxe, asigurări sau mutare.
În cazul unei locuințe mai vechi, costurile pot fi și mai greu de estimat.
De aceea, nu este recomandat ca întreaga capacitate de finanțare să fie consumată de prețul proprietății.
Un apartament ceva mai ieftin, dar care lasă loc pentru economii și cheltuieli neprevăzute, poate fi o alegere mai echilibrată decât o proprietate aflată la limita maximă a bugetului.
Cât credit îți poți permite, în final?
Nu există o sumă universală potrivită.
Răspunsul depinde de venituri, cheltuieli, avans, stabilitatea financiară, durata creditului și nivelul de risc pe care ești dispus să îl accepți.
Este util să pornești de la mai multe scenarii și să alegi o rată pe care o poți susține fără să renunți complet la economii și flexibilitate financiară.
Un credit ipotecar bun nu este doar cel pe care îl poți obține.
Este cel pe care îl poți plăti în mod sustenabil, inclusiv atunci când apar cheltuieli neprevăzute sau schimbări în buget.
Cu cât stabilești mai realist această limită înainte de a căuta locuința, cu atât scad șansele să alegi o proprietate care devine prea costisitoare pe termen lung.